Chung cư nát đắt tiền hơn căn hộ mới

Nhiều tòa nhà có tuổi và xuống cấp nhưng nằm vị trí đắc địa tại trung tâm TP HCM đang có những mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi m2, hơn cả loại căn hộ cao cấp mới nhất Sài Gòn.

60-100 triệu đồng mỗi m2 là khung giá chung cư trên đường Lý Tự Trọng, quận 1. Chung cư ở phố Bà huyện Thanh Quan, quận 3, lên đến 100 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí, những “ổ chuột trên cao” tại đường Đồng Khởi, tuyến phố “đỉnh” nhất trong khung giá đất TP HCM năm 2008, cũng dao động từ 150 đến 300 triệu đồng mỗi m2.

Theo khung giá thành phố duyệt, đất mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, quận 5, đoạn từ đường Nguyễn Văn Cừ đến Nguyễn Tri Phương có giá 71.060.000 đồng mỗi m2. Song, các hộ dân cho rằng, vị trí này thực chất đáng giá 9-9,5 lượng vàng SJC, tương đương 165-170 triệu đồng mỗi m2.

Nhà “nát” cao giá trong khi các căn hộ cao cấp thuộc loại bậc nhất Sài Gòn chỉ vào khoảng 20-40 triệu đồng mỗi m2.

Dự án Saigon Pearl, quận Bình Thạnh, căn hộ Topaz, Ruby và Sapphire được doanh nghiệp công bố từ 1.300 đến 2.800 USD, tương đương 22-45 triệu đồng mỗi m2. Từng gây sốt căn hộ cuối năm 2007, Sky Garden 3 tại khu Nam Sài Gòn hiện có giá thấp nhất 28-29 triệu đồng mỗi m2. The Vista tại quận 2 đang ở mức 2.100-2.400 USD, tương đương 33,5-38,5 triệu đồng mỗi m2.

02_250×350.jpg
Chung cư Bà Huyện Thanh Quan, quận 3 có giá đền bù 100 triệu đồng mỗi m2.

Những ngôi nhà tương lai này được liệt vào hàng chuẩn của dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, nằm trong khu vực có trục hạ tầng chính hoàn chỉnh, nhiều tiện ích và dịch vụ công cộng, nhưng giá trị vẫn không bì kịp vài tòa chung cư cũ được xây trước năm 1975.

Dư âm của các kỷ lục trên là những cuộc chiến dai dẳng đòi xét lại giá đền bù của các cư dân trong chung cư xập xệ cần xây mới. Gần đây nhất, chung cư sắp sập 727 Trần Hưng Đạo, phường 1, quận 5, tuy được “lệnh” di dời trước 30/4 để đảm bảo an toàn, nhưng gần 100 hộ dân không thuận giá đền bù chưa chịu đi.

Sài Gòn hiện tồn danh sách chung cư xuống cấp lên đến hàng trăm điểm “đen”, trong đó có đến 67 tòa nhà cũ nát đang được Sở Xây dựng TP HCM mời gọi đầu tư vì tình trạng xập xệ và xuống cấp trầm trọng.

Người dân cố thủ và bám trụ tại những tòa nhà nát này vì cho rằng giá đền bù còn thấp, không đủ để mua nhà mới, thiếu phương án tái định cư. Còn doanh nghiệp địa ốc “bỏ chạy” vì giá nhà quá “khủng”, e kham không nổi từ khâu đền bù giải tỏa đến những chặng đường dài của dự án bất động sản. Giải thích hiện tượng này, các chuyên gia nhận định, 2 yếu tố vị trí đắc địa và nạn đầu cơ đã kích giá chung cư cũ cao chót vót ăn đứt căn hộ cao cấp mới xây.

Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Hoàng Quân Trương Thái Sơn đề cập đến 3 nguyên tắc vàng trong định giá bất động sản là “vị trí, vị trí và vị trí”. Ông còn khẳng định, giá chung cư “tử thần” vẫn có thể qua mặt siêu căn hộ sang trọng nếu tòa nhà xập xệ ấy nằm ở nơi đắc địa ngã ba, ngã tư, ngã sáu hay có nhiều mặt tiền ngay khu trung tâm.

Quan điểm của ông Sơn, nếu đền bù những tòa nhà cũ phát sinh tranh chấp về giá thì Nhà nước nên mạnh dạn thuê một tổ định giá độc lập quản việc này. “Trong trường hợp ngay cả tổ chức định giá thứ 3 cũng không thuyết phục nổi người dân thì nhà nước bắt buộc phải cưỡng chế thu hồi”, ông Sơn nói.

01_350×250.jpg
Một chung cư xuống cấp trên đường Lý Thường Kiệt

Một giám đốc doanh nghiệp từng gặp rắc rối vì không thương lượng nổi giá đền bù gần 20 tỷ đồng một căn hộ căn hộ chung cư quận 1, nói với Gen8x.com: “Không phải tất cả người dân đều không chịu giá bồi thường, nhưng giới đầu cơ đã săn trước căn hộ cũ và ép chủ đầu tư chấp thuận những mức giá không tưởng”.

Trao đổi với Gen8x.com, Trưởng phòng nghiên cứu và phát triển đô thị Viện Kinh tế TP HCM Dư Phước Tân nhận định, hiện nay những chung cư cũ có giá đắt hơn căn hộ cao cấp mới xây tại Sài Gòn không nhiều. “Nếu như mọi chung cư cũ đều đắt hơn căn hộ cao cấp và có giá hàng trăm triệu đồng một m2 thì đó là điều nguy hiểm cho xã hội và nền kinh tế“, ông Tân cho hay.

Chuyên gia này đưa ra 5 nguyên tắc ảnh hưởng đến giá đất: vị trí, thông tin quy hoạch, xây hạ tầng chính, làm hạ tầng nội bộ và nạn đầu cơ. Đối với chung cư, phần lớn giá trị phụ thuộc vào vị trí. Vì khó mà tìm được những địa điểm đắc địa khác nên cái giá phải trả cho hiện tượng cá biệt và khan hiếm luôn cao hơn bình thường.

Nguyên nhân giá chung cư nát cao hơn căn hộ cao cấp, theo ông Tân, là do các tiện ích và tính kết nối hoàn chỉnh. Sài Gòn thiếu trầm trọng những sản phẩm thay thế với chức năng tương tự.

Hàng loạt khu đô thị mới tại quận 8, Bình Tân, Bình Chánh, khu Nam Sài Gòn chỉ là những nơi trú chân tạm bợ, dịch vụ kém, thiếu nơi sinh hoạt chung, trường học, bệnh viện… Ông Tân phản đối cách duyệt dự án trên giấy, không quản đầu ra của các khu dân cư, tạo thành những khu đô thị lồi lõm.

Chuyên gia này khuyến cáo rằng, người dân khi mua nhà phải đắn đo lựa chọn kỹ, không nên dễ dãi chấp nhận những chỗ trú nửa vời, chưa hoàn thiện, tránh tình trạng tiếp tay cho nạn đầu cơ đẩy giá nhà lên cao.

Ông Tân cũng kêu gọi doanh nghiệp cùng hợp tác với Nhà nước xây dựng hạ tầng đô thị theo đúng quy hoạch được duyệt, tạo nhiều sản phẩm thay thế căn hộ hoàn hảo khu trung tâm, góp phần kéo giá nhà trở lại mức ổn định và hợp lý.

Leave a Reply

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: